日期：2026-01-10 13:13:20
文 |林时砚
哈喽，大家好，小林哥这篇国际评论分析房价数据“冰火两重天”，全国百城房价同比环比双降，有人提出疑问，一线城市房价明明被认定平稳，刚发布的数据却全不是，不少人都在追问答案，有意思的是，最近深圳湾总价数千万元的豪宅成交喜报刷屏不断，这些表象下的市场真相到底是什么？
数据矛盾的直观冲击：降价潮与豪宅热并行
11月北京、上海、广州的网签成交量同步上涨，豪宅交易更是火爆异常，媒体报道显示，上海前滩某顶豪项目开盘当天去化率突破90%，千万级房源被抢购一空，这样的场景和房价下跌的数据形成鲜明反差。
这种看似矛盾的现象背后，藏着五大核心原因，提醒着所有人，千万不要被表面数据带偏判断，当下讨论房地产市场，多数人紧盯价格波动，却很少关注成交量变化。
以11月数据为例，深圳、北京、上海、广州四座一线城市的成交套数均出现明显增长，豪宅成交活跃度更高，部分豪宅项目的价格还在悄然上涨，但最终统计的城市整体均价反而呈现下降趋势。
这种局部火热、整体遇冷的怪象，并非单一因素造成，不少人以偏概全，拿单一统计数据分析市场全貌，却忽略了房地产市场本身是多重力量交织作用的结果，下面就来梳理一下这背后的市场逻辑。
五大推手拆解：揭开房价数据的底层逻辑
第一个关键原因是政策刺激退潮后的出货潮，引发了价格踩踏，去年9月底房地产新政出台后，市场掀起一轮长达四五个月的成交高潮，不少观望者趁机入市，部分卖家也借着市场热度顺利完成交易。
但这半年多以来，没有新的刺激措施出台，此前被点燃的市场热情逐渐冷却，尤其是那些手握远郊大盘、新区房产的投资客，担心后市行情进一步冷清，纷纷选择以价换量，加速出货。
你降5万元，我降10万元，互相压价的结果就是形成价格踩踏，直接拉低城市整体均价，制造出房价集体下跌的假象，就像环京地区的部分楼盘，短短数月内单价下调数千元，大量投资客抛售房源的行为让区域房价雪上加霜。
第二个推手是法拍房大量入市，制造了价格锚点的混乱，持续五年的房地产市场低潮，让不少购房者陷入断供困境，银行手中的法拍房数量不断增加，相关统计显示，全国法拍房挂牌量连续多年保持高位，部分城市单月上架房源突破千套。
更关键的是，这些法拍房往往会给买房人形成“房子就该这么便宜”的边际价格效应，房子属于不动产，每套房源都有独特性，楼层、朝向、户型、装修各不相同，价格本就该存在合理差异。
但现实情况是，只要小区里出现一套低价法拍房，其他房源就像被贴上贬值标签，买家会直接依据法拍房的价格对标压价，购房者这种不成熟的心态，进一步加剧了房价的下行压力。
第三个深层原因是好房子标准的升级，当前国家一直在强化好房子的建设概念，我国房改以来建成的2.4亿套住房中，大部分都不符合现在的建设标准。
新一代好房子不仅要求居住品质过硬，还需具备高赠送、高得房率、绿色节能等优势，这样一来，那些老破旧的早期商品房自然被划入淘汰梯队，形成了明显的产品鄙视链。
这类老破旧房源存量至少有2亿套左右，占比不低，它们的价格持续走低，直接拉低了整体房价水平，比如一线城市的老旧小区，没有电梯、户型设计落后，挂牌数月无人问津，价格只能一降再降。
第四个不可忽视的原因是网络舆论的唱衰风，制造出恐慌情绪，不少网络自媒体为了博取流量，无底线唱衰房地产市场，直播间里“房价必崩”“买房必亏”的口号喊得震天响。
一些房地产中介为了尽快拿到成交佣金，也刻意打压业主信心，为了拉住房源，对卖家宣称现在不降价未来就卖不出去，转头又对买家表示可以帮忙砍价，这种操作导致卖家争相降价，买家持续观望。
最终形成越跌越不敢买、越不敢买越跌的恶性循环，很多购房者原本有置业计划，看到各种唱衰言论后，选择暂停购房脚步，等待市场进一步下跌。
第五个是容易被忽视的点，成交数据的滞后性误导了市场判断，房地产的成交周期相对较长，这是公认的事实，10月份公布的数据，统计的往往是八九月份的成交情况，11月份的数据对应的则是九十月份的市场表现。
而深圳的真实市场情况是，11月到12月有多个豪宅项目集中入市，价格还出现了小幅回升，按照这个趋势来看，12月份、明年1月份甚至2月份的成交均价，大概率会出现比较明显的提升。
现在大家看到的房价下跌，其实是市场企稳前的阶段性表现，数据的时间差让很多人无法及时看到市场回暖的信号，只能被滞后的下跌数据影响判断。
市场分化的底层逻辑：理性看待房地产的未来走向
上述五大原因交织在一起，造成了全国百城房价集体下跌的表象，但如果不局限于整体统计数据，而是聚焦具体城市、具体楼盘、具体户型就会发现，市场正在发生明显分化。
位置优越、品质过硬的房子依然抢手，而那些地段偏远、房龄较老的房子，确实面临着贬值压力，这就是房地产市场的二八定律，优质资产永远能穿越周期，获得市场的认可。
比如杭州钱江新城的改善型住宅，即便在市场调整期，依然能保持稳定的成交和价格，而远郊的刚需盘则面临去化难、价格跌的困境。
不过话说回来，未来如果没有顶层设计的强力发力，没有相关部门及时引导市场预期，没有对那些误导舆论的黑嘴进行制止，这种被扭曲的市场观念恐怕还会持续一段时间。
购房者和卖房者的信心也很难快速恢复，房地产市场的理性研究者，始终坚持不唱多也不唱空的原则，只努力还原事实的真相。
房地产行业作为国民经济的重要支柱，其健康发展关乎千家万户的切身利益，市场的分化不是终点，而是行业转型升级的起点。
随着好房子标准的普及，随着市场秩序的不断规范，随着购房者理性意识的提升，房地产市场终将告别野蛮生长的时代，进入品质为王、稳健发展的新阶段。
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